Vente en viager
La vente immobilière en viager permet de procurer à de nombreuses personnes âgées des revenus supplémentaires qui peuvent s'avérer nécessaires, en se dessaisissant de leur bien immobilier mais tout en étant assurées de pouvoir conserver leur cadre de vie toute leur vie durant.
Le contrat
Dans le contrat de vente immobilière en viager, les parties conviennent que tout ou partie du prix donnera lieu au versement d'une rente viagère. Le vendeur percevra la rente sa vie durant, dans la mesure où la rente est constituée sur sa tête. Il s'agit d'un contrat aléatoire reposant sur la durée de vie, imprévisible du vendeur créditrentier. La validité de la vente immobilière en viager et subordonnée à l'existence certaine de l'aléa. À défaut le contrat est nul.
Le viager peut être libre : dans ce cas l'acquéreur débit rentier entre en jouissance et peut occuper l'immeuble dès la conclusion de la vente.
Le viager est occupé - bien plus fréquemment d'ailleurs en pratique - lorsque le vendeur créditrentier se réserve un droit d'usage et d'habitation dans l'acte de vente.
Dans la majorité des cas une partie du prix de vente est réglée comptant au moment de la conclusion de la vente ; il s'agit du "bouquet" (en général représentant 10 à 30 % du prix de vente).
La méthode
Il va être procédé à la recherche de la valeur vénale de l'immeuble vendu.
Lorsque le viager est occupé, il faut établir la valeur du droit d'usage et d'habitation que le vendeur s'est réservé. Elle dépend de l'âge, du sexe et de l'espérance de vie.
Cette valeur du droit d'usage et d'habitation que se réserve le vendeur est déduite de la valeur vénale pour dégager le prix de vente que doit régler l'acquéreur.
Si un bouquet est convenu, son montant doit être déduit du prix fixé pour déterminer au final, la rente viagère que doit régler l'acquéreur à échéances périodiques au vendeur.
Exemple concret : M. et Mme Longuevie, tous deux âgés de 78 ans, souhaitent vendre en viager leur résidence principale, estimée à 200 000 €, et souhaitent obtenir un bouquet de 30 000 €.
Selon le barème Daubry, le plus usité en pratique bien que non exclusif, l'espérance de vie pour le couple est de 14,5 années, le taux de rente de 7,90 %, et la valeur du droit d'usage et d'habitation de 45,8 %.
Valeur vénale : 200 000 €
Valeur du droit d'usage et d'habitation :
200 000 x 45,8 % = 91 600 €
Valeur de vente : 200 000 - 91 600 = 108 400 €
Bouquet : 30 000 €
Capital rente: 108 400 - 30 000 = 78 400 €
Rente annuelle : 78 400 x 7,90 % = 6 194 €
